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マンション買い替えまでの8つの手順・成功の秘訣3選こっそり伝授

マンション買い替えまでの8つの手順・成功の秘訣3選こっそり伝授

マンションを買い替えたいが一体何から手をつけていいかわからないという方は多いと思います。

  • 新しい不動産を探すこと?
  • 信頼できる不動産屋を探すこと?
  • 現在の不動産価格を調べること?
  • 住宅ローンについて金融機関に相談すること? etc

以上のような沢山の疑問が頭をよぎると思います。

不動産は大きい買い物なので失敗するわけにはいきません。

本記事では、不動産を売却・買い換える手続きの流れと注意点について、不動産に苦手意識を持っている方でもスンナリわかるように解説します。


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マンション買い替えの手続き・注意点

本記事は以下のテーマに沿って解説していきます。

  1. マンション売却・買い替えの流れ
  2. マンション買い替え時の注意点

不動産売却・買い替えの流れ(1)

不動産売却・買い替えの一般的な流れを把握しておきましょう。

  1. 不動産査定
  2. 不動産業者と媒介契約
  3. 各種届出
  4. 瑕疵(かし)の申し出(重要事項説明)
  5. 買い手を募集する
  6. 売買契約の締結
  7. 抵当権抹消手続き
  8. 物件の引渡し

不動産査定(1-1)

不動産(マンション)を買い換える際には、今住んでいるマンションを売り払ったお金を軍資金にして、新しいマンションを購入する予定の方が多いと思います。

不動産を売却したお金は、契約している住宅ローンの支払いと、新しいマンション購入の頭金に充当するのが一般的です。そのため、売主のあなたにとっては、不動産を高く売却することが至上命題になります。

ここで冷静に考えて欲しいのですが、今契約している住宅ローンは、今住んでいる不動産を売却すれば完済することができるでしょうか?

今住んでいる不動産を売却しても住宅ローンを完済できない状態を、「オーバーローン」といいます。一方で、不動産を売却して住宅ローンを完済できる状態を「アンダーローン」といいます。

あなたは、オーバーローンでしょうか?アンダーローンでしょうか?

もしも、オーバーローンであれば債務超過分の支払いをするための手立てを考えなければなりません。なぜならば、住宅ローンを契約した金融機関は、住宅ローンを完済しなければマンションの売却を認めないからです。

そもそも、なぜ金融機関の許しを得ないと不動産を売却できないのでしょうか。その理由は、金融機関が不動産に設定した「抵当権」にあります。抵当権を設定することで、金融機関は住宅ローン契約を守らない場合には、いつでも不動産を競売にかけて売り払う権利があるのです。

住宅ローン契約の中身を一言一句漏らさず読んだという方は少数派だと思うので念のためお伝えしますが、基本的に住宅ローン契約では不動産の売却だけでなく、名義の変更などを金融機関の許しなく手続きすることを禁じています。

もしも、金融機関の許し得ないで不動産を売却すれば、契約違反ですから競売にかけられても文句はいえません。

つまり、金融機関に不動産売却の許しを得て、抵当権を抹消してもらう約束を取り付けない限り、あなたが今住む不動産はいつ競売にかけられても文句はいえない物件なのです。いつ競売にかけられるかわからない物件を購入する買い手はいません。

金融機関の許しを得る一番説得力の高い方法は、アンダーローンの状態だと説明することです。つまり、「マンションを売却すれば住宅ローンを完済できますから安心してください」というわけです。

一方で、オーバーローンの場合は債務超過分を埋めるために預貯金を切り崩すか、住宅ローンの借り換えを利用する必要があります。

いずれにせよ、不動産が高く売却することができるほど、負担が少ない状態で新生活をスタートできることは間違いありません。

一体、あなたの今住んでいるマンション(不動産)はいくらで売却できるでしょうか?

実は、不動産業者によって売却価格が数百万円の差になることも珍しくありません。そのため、信頼できる不動産業者を見つること非常に重要なのです。

以下の記事では、不動産をなるべく高く売却するコツを紹介していますので参考にしてください。

不動産業者と媒介契約(1-2)

不動産取引は不動産仲介業者の助けが欠かせません。

不動産取引は高額なものなので、トラブル発生を防ぐ様々な法規制があります。しかし、その仕組みは複雑です。そのため、個人でそれらを全て把握して不動産取引を行うことは現実的ではないのです。

ちなみに、これ以降で紹介する手続きは基本的に不動産業者が主導して取りまとめてくれます。そのため、不動産仲介業者と媒介契約を結んでいれば、一つ一つの手続きに精通する必要はありません。

各種届出(1-3)

マンションの取引では国に特別な届出をする必要はありません。

しかし、もしも一定面積以上の土地取引を伴う場合には、国土法や農地法等により、都道府県知事等への届出や許可が必要な場合があります。心の隅に置いておけば十分です。

瑕疵(かし)の申し出(1-4)

物件を売却する以上は、売却物件の情報を開示をする必要があります。特に、物件に瑕疵(傷、トラブル)がある場合は、それらを重要事項説明書に記載する必要があります。もしも、瑕疵を重要事項説明書に記載しない場合には、後々損害賠償請求や契約の解除をされる可能性があります。

買い手を募集する(1-5)

不動産の買い手が見つからなければ不動産を売却することはできません。そのため、不動産が売りに出されていることを宣伝する必要があります。

通常、不動産業者のみが閲覧・利用できる「レインズ」というシステムに売りに出されている不動産は登録されます。そのため、レインズを見た不動産業者が買い手を見つけて連絡してくる場合もありますし、あなたが媒介契約を結んだ不動産業者がレインズのネットワークに頼らない販売網で買い手を見つけてくれるかもしれません。

売買契約の締結(1-6)

売り主と買い主が不動産売買に合意すれば、売買契約の締結を行います。

不動産業者に仲介を依頼している場合、売買契約書は業者が用意してくれます。

しかし、売買契約書の中身は必ず一言一句チェックしてください。もしも、契約書の中身が口頭で約束した内容と違っていても、一度契約書を取り交わしてしまうと、後から契約書の不備に気付いても手遅れです。

売主は全てを業者任せにして、言われるがままに判を押してはいけません。

抵当権抹消手続き(1-7)

住宅ローン契約を結んだ金融機関は、売却物件に抵当権を設定していることは既にお伝えしました。

そのため、基本的には「売主側のローン抹消」⇒「代金決裁・物件引渡し」⇒「買主の所有権移転登記」の順序で手続きが進みます。

しかし、順を追って手続きできない場合には、銀行に関係者(売り主、買い主、不動産業者、金融機関の担当者、司法書士など)が全員集合し、売買契約の締結、抵当権抹消書類の作成、代金の支払いを一度に行います。その後、依頼を受けた司法書士が必要書類一式を法務局に持参し、抵当権の抹消手続き等を行います。

物件の引渡し(1-8)

一般的に物件の引渡しは代金と引換えが普通です。

物件の引渡し時は、不動産業者が立会いますが代金は業者にまかせず、直接自分が買主から書類と引換えに受け取ってください。そして、業者に支払う仲介手数料は別に用意しておくか、受け取った代金の中から支払うようにすべきです。(ちなみに、任意売却の場合には代金を売主が直接受け取ることができません。なぜならば、代金を債権者に平等に配分する調整役を不動産業者が担っているからです。)

一方で、売主は売り渡す家の鍵等を準備する必要があります。

マンション買い替え時の注意点(2)

マンション買い替え時に注意すべきポイントを順に解説します。

  1. 資金にゆとりを!
  2. 損しない環境が整っているか?
  3. 二重ローンにご注意を!
  4. 業者を信用し過ぎない

資金にゆとりを!(2-1)

買い替えの購入資金や返済計画は、余裕があればあるほど望ましいです。

仮に借り換えローンの審査が通過しても安心できません。なぜならば、金融機関の審査が通過することと、ゆとりある返済計画を組めていることは別だからです。

では、ゆとりある返済計画のラインはどの程度なのでしょうか?

ゆとりのある返済計画には諸説ありますが、巷で支持されていることが多いラインは「年間の返済額が年収の30%以下」というものです。

ここで多くの人が悩むのが、自分の年収が将来どの程度上昇するのかという点です。高度経済成長の時は、多くの人の年収が右肩上がりになりましたが、今は事情が違うことは多くの人が肌で感じているのではないでしょうか?将来の収入が確実に増えるかわからない状況下で、ゆとりローンのような支払い額が徐々に増えていくローンを組むことに不安を感じるのは当然です。

倒産、リストラ、転職、離婚の財産分与、再婚による養育費の負担増、不況による給与ダウン、病気や怪我、介護などの不安要素を挙げたらキリがありません。

不安要素を考えすぎたら一生家は買えないよ!」という声が聞こえてきそうです。でも、安心してください。あくまで一般論なので、自分は大丈夫だという人もいるでしょう。

不動産は高額な買い物なので、借金しなければ買えないのはわかります。しかし、金融機関の審査が下りるギリギリのラインで組んだり、フルローン(住宅購入費用の全額をローンで支払う)を組むのは絶対にオススメできません。

住宅ローンは、あくまでも借金です。支払い期間が長ければ長いほど金利負担は数百万単位で上昇します。不安要素を抱えながら、リスクを減らす確実な方法は「頭金をなるべく多く用意する」です。

実は、日本は中古物件に対するペナルティがものすごく高い国として有名です。新築物件でも入居翌日から中古だというだけで大幅に値下げされます。一方で、住宅ローンの元本はなかなか減りません。なぜならば、住宅ローンの支払いの多くは金利の支払いに充当されているからです。

そのため、不測の自体が起きた時に家を手放そうとしても債務超過の状態のため、家を手放し苦境から逃れることが難しいのです。近年では、債務超過の状態でも金融機関をはじめとした債権者を説得して、不動産を売却する任意売却という手法の認知度が高まっていますが、任意売却は必ず成功するものではありませんし、任意売却が成功しても間違いなく信用情報に傷がついてしまいます。俗にいうブラックリストにのってしまうのです。

ちなみに、任意売却について詳しくは以下の記事をご覧下さい。

不測の事態が発生しても自宅を売却すればなんとかなる」という状況を作り出すのためには、頭金をなるべく多く用意するのが効果的なのです。

損しない環境が整っているか?(2-2)

住宅の購入資金に目処がついたら、次に外部環境を確認して住宅購入が有利か確認すべきです。

外部環境を観察するための指標として代表的なものは以下の3つです。

  • 物件価格
  • 住宅ローン金利
  • 物件供給量

例えば、物件価格の変動が激しいバブル期やその直後は、割高な物件を購入するリスクが高まります。

また、住宅ローン金利が高かったり、物件供給量が少ない時には買い替えの条件が良い可能性が低いです。

その他、買い替えにあたっては、住宅ローン控除や買い替え特例などの恩恵を受けられるかどうか確認すべきです。

さらに、買い換えた建物には消費税が課税されます(土地は非課税)。消費税の増税も考慮に入れる必要があります。

二重ローンにご注意を!(2-3)

マイホームの買い替えでは、それまで住んでいた家の売却代金を、新しい家の頭金に当てるのが一般的です。

そのため、新しい家は手に入れたものの、元の家が売却できないと資金繰りが大変になります。元の家が売却できるまでのつなぎ融資をお願いすることもできますが、つなぎ融資も借金ですから金利を負担する必要があります。また、元の物件に住宅ローンが付いていれば二重に金利を払うことになりますし、固定資産税の支払いも2重に請求されます。

逆に、元の家が先に売れて引渡し時期が迫っているのに新しい物件に入居できない場合も経済的な負担が重くのしかかります。仮住まいに移る手もありますが、借りるための敷金・家賃、手数料などの費用も無視できない金額になります。また、引越しの手間と費用も2倍になることも忘れてはいけません。

そのため、マイホームの買い替えでは、引越しと引渡しのタイミングを合わせることが重要になります。新しい家に移ったら、すぐに元の家を引き渡す調整ができれば理想です。

しかし、個人が新しく購入する物件探しと、元の家の買主探しを両立するのは現実的ではありません。そのため、売り買いどちらも不動産業者に仲介を依頼するのが良いと思います。また、仲介を依頼する不動産業者を売り買いで一緒にすればメリットがあります。なぜならば、売り買い双方の情報を常に確認しているため売り買いのタイミングを調整してくれるからです。さらに、通常であれば、売り買いで別々に発生する仲介手数料をまけてくれる交渉も可能です。(応じてくれるかは交渉次第です。)

業者を信用し過ぎない(2-4)

不動産業者を主張を全て鵜呑みにしないことが重要です。

「こんな物件は滅多に出回らない」というセールストークを真に受け過ぎないことは当然ですが、少なくとも以下の2つのポイントは自分の目で確認しましょう。

  • 権利関係
  • 不動産の現状

権利関係で確認すべきポイントは、差押えがされていないかという点です。特に、国から差し押さえられていないかは必ずチェックしましょう。固定資産税などを滞納していれば、不動産が差し押さえられている可能性があります。差押え状況は、法務局(登記所)で物件の登記簿を閲覧するか、インターネット上の手続きで取り寄せることも可能です。

但し、固定資産税、住民税などを滞納していていも、不動産を差し押さえていない場合もあります。現状は不動産が差し押さえられてはいませんが、いつ差し押さえられるかわからないという状況です。そのため、一番確実なのは、税務事務所にある課税台帳を調べて、固定資産税などを滞納していないか調査することです。

また、購入予定の不動産は必ず内覧しましょう。書類上で物件を確認するのと、自分の目で直接確認するのは大きな違いがあります。自分の目で直接確認すると、物件の悪い部分が目につくので、相場よりも高めの価格であることに気付くことができるかもしれません。

まとめ

マンションの買い替えに失敗しないコツを紹介しましたが、参考になったでしょうか?

不動産取引は、信頼できる不動産業者に依るところが大きいです。

しかし、少なくとも契約内容の確認や代金決済については必ず自分の手で行うことが重要です。

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