フリートラブル

フリートラブル

不動産売却費用の全体像~手数料から税金まで徹底解説

不動産売却費用の全体像~手数料から税金まで徹底解説

不動産の売却費用は、新しい住宅の頭金に充当するのが一般的です。

しかし、売却金額だけに意識がいくと思わぬ出費に計画が狂わされる可能性があります。

なぜならば、不動産業者に支払う仲介手数料以外にも出費がかさむのが普通だからです。

より精度の高い不動産売却の計画を立てるために、本記事では不動産売却費用について解説します。


Sponsored Links

不動産売却費用の全体像

不動産売却費用について一つ一つ解説していきます。

  1. 仲介手数料
  2. 引っ越し費用・リサイクル費用等
  3. リフォーム費用
  4. 住宅ローン抹消の費用
  5. 抵当権抹消費用等
  6. 税金

仲介手数料(1)

不動産を売却する際に、売主が買主を自力で探して直取引をするのが一番手軽な方法です。不動産仲介業者に手数料を支払う必要もありません。

しかし、情報量が少ない売主が独自のルートで買主を探すことは一般的ではありません。街中で、「お宝物件売ります!」というチラシが電柱に貼られてのを見かけた事はありますか?無条件に「胡散臭い」と感じたのではないでしょうか?買主の立場からしても、不動産業者を通して売買しない不動産に対して無条件に怪しさを感じてしまうのです。個人で不動産で資産形成をしており目利きに自信があるプロ以外は、チラシに記載の連絡先に電話をかけようとは思わないでしょう。

また、不動産の取引には専門知識が必要です。例えば、売買契約、住宅ローンの抹消、所有権の移転登記などの手続きではミスは許されません。手続きをミスなく遂行するという意味でも、専門業者に手数料を支払ってでも手続きを依頼することは、なんら不思議なことではありません。

日本では不動産業者に正式に仲介を依頼すると、媒介契約の締結を求められます。媒介とは仲介という意味です。媒介契約にも3種類ありますが、どの媒介契約を締結しても、物件が売れた時点で成果報酬として仲介手数料を支払うのが一般的です。なお、媒介契約については、以下の記事を参考にしてください。

さて、ここで気になるのは不動産の仲介手数料の金額です。実は、仲介手数料は業者側が無条件に設定できるわけではありません。手数料の上限は、国土交通省で決められています。不動産の売買価格が400万円以上の場合は、次の簡略式により仲介手数料の上限を計算することが可能です。

  • 売買価格×3%+6万円(消費税は別途必要)

例えば、消費税が8%の状況では売買価格ごとに仲介手数料は以下のようになります。(カッコ内は消費税10%の場合)

  • 1,000万円 ⇒ 約39万円(40万円)
  • 2,000万円 ⇒ 約71万円(73万円)
  • 3,000万円 ⇒ 約104万円(106万円)
  • 4,000万円 ⇒ 約136万円(139万円)
  • 5,000万円 ⇒ 約168万円(172万円)
  • 6,000万円 ⇒ 約201万円(206万円)
  • 7,000万円 ⇒ 約233万円(238万円)
  • 8,000万円 ⇒ 約266万円(271万円)
  • 9,000万円 ⇒ 約298万円(304万円)
  • 10,000万円 ⇒ 約330万円(337万円)

不動産業者は、上限を超えた手数料を請求することはできません。しかし反対に、低い金額で仕事を引き受けるのは自由です。但し、大多数の不動産業者は、定められた上限で手数料を設定しています。

なお、手数料の支払いは自分が直接依頼した業者のみに支払えば問題ありません。仮に売買契約が成立するまでに複数の不動産業者が介在していても、売主が業者に支払う手数料は変わりません。売主が支払った手数料をどう配分するかは、不動産業者間で解決すべき問題なので、売主が二重、三重に仲介手数料を支払う必要はありません。

また、仲介手数料はあくまで成功報酬ですから、物件の売買が成立しない限り支払う必要はありません。

不動産売却費用の一覧↑↑

引っ越し費用・リサイクル費用等(2)

引っ越し費用も無視できません。

物件を買主に引き渡すまでには、全ての家財道具を運び出さなければいけません。引越し業者を利用せずに自力で引っ越しできればいいですが、引越し業者に依頼すれば当然費用がかかります。引っ越す時期や荷物の量、移動距離などによって費用はマチマチですが、5万円~50万円程度の費用は覚悟しておかねばなりません。

また、不動産を買い換えるタイミングでは、新しい家具を新調したくなるものです。新しい家具を購入すれば当然出費がかかります。

逆に、家具や家電を廃棄する場合はゴミとして処分する費用が必要になります。特に、洗濯機、エアコン、冷蔵庫、テレビ、衣類乾燥機は「家電リサイクル法」により定められたリサイクル費用に加えて「運搬費用」を負担しなければいけません。リサイクル費用は、メーカーなどによって細かく定められているため、詳しい解説は割愛します。しかし、リサイクル費用おおよその目安だけ以下に箇条書きにしておきます。

  • エアコン(1,620円~2,689円)
  • 洗濯機・衣類乾燥機(2,592円~3,418円)
  • テレビ(1,836円~3,688円)
  • 冷蔵庫(3,888円~6,037円)

上記の費用に加えて、収集運搬料金が課金される仕組みになっています。

さらに、家具類などの粗大ごみは各市町村が定めた処理手数料が必要です。1点ごとの費用はそれほど多くの負担ではありませんが、処分点数が多くなると意外に費用がかさみます。

不動産売却費用の一覧↑↑

リフォーム費用(3)

売却する物件をリフォームすることで、売却価格を高くすることが可能です。正確には、誰でも目に付く汚れ・傷などを指摘されて不動産を安く買い叩かれることを予防する意味合いが強いです。

少なくとも、床・壁・畳などの外観だけは綺麗に清掃しておくことが望ましいです。

但し、清掃業者やリフォームをしてもその費用を回収できる見込みがなければやる意味がありません。そのため、どの程度まで清掃・リフォームをするか迷ったら、売却する不動産業者に相談することをお勧めします。実際に不動産業者に物件を内覧してもらい、不動産業者の視点からマイナス査定になるポイントを教えてもらいましょう。

不動産売却費用の一覧↑↑

住宅ローン抹消の費用(4)

住宅ローンを完済していない場合、物件に設定された抵当権を抹消しておく必要があります。

なぜならば、抵当権が設定されていることはイコール、住宅ローン契約に違反した時点で金融機関が、不動産を競売にかけるリスクがあることを意味しているからです。いつ競売にかけられるかわからない抵当権の付いた物件は、なかなか売れません。

そのため、売主は遅くとも引渡しや代金決済の時までに金融機関などの債権者に住宅ローンの残債を返金し、抵当権の抹消を依頼しなければいけません。つまり、売主は住宅ローン残債分の費用を支払う目途をつけておかねばなりません。

但し、マイホームの買い換えにおいて住宅ローンの残債分の費用は、売却物件の買主から受け取る代金を原資にするのが一般的です。そのため、住宅ローン抹消手続きをしてから買主から代金を受け取るという順序ではなく、金融機関に関係者(金融機関・買主・売主・司法書士・仲介業者等)が集合し、抵当権抹消の書類作成(金融機関に用意してもらう)、登記書類の作成(司法書士が作成)、代金の受け渡し(買主から受け取った代金を不動産業者、金融機関、売主で配分)等を同時に行うことも珍しくありません。

不動産売却費用の一覧↑↑

抵当権抹消費用等(5)

抵当権抹消、登記申請(不動産の所有名義を国に申告する手続き)は、法務局で手続きする必要があります。よくあるパターンでは、司法書士が全ての書類を取りまとめて手続きを行います。

司法書士に支払う費用の他に、抹消登記の登録免許税や印紙税の費用も必要になります。司法書士に支払う費用は1万円程度、登録免許税は土地・建物それぞれで1,000円程度の費用負担が必要です。印紙税は、契約書に貼る印紙の代金です。契約書に記載された金額に応じて、以下のように費用が決められています。

  • 100万円超え 500万円以下 ⇒ 2,000円
  • 500万円超え 1千万円以下 ⇒ 1万円
  • 1,000万円超え 5千万円以下 ⇒ 2万円
  • 5千万円超え 1億円以下 ⇒ 6万円
  • 1億円超え 5億円以下 ⇒ 10万円
  • 5億円超え 10億円以下 ⇒ 20万円
  • (以下省略)

なお、抵当権抹消の手続きが不要で(つまりローンは完済済)、登記申請だけであれば個人でも十分に対応可能です。

不動産売却費用の一覧↑↑

税金(6)

売却金額が取得金額よりも多ければ「譲渡所得税」を支払う必要があります。

購入した不動産が購入時よりも高くなっていることは稀でしょうが、地価が急騰したなどの理由で不動産価格が上昇することもあります。

もしも譲渡益があれば、確定申告時に譲渡取得税を申請しなければいけません。

不動産売却費用の一覧↑↑

まとめ

売主の手元に残る金額は、物件の売却代金から本記事で紹介した費用を全て差し引いたものです。

売却代金の全てを新しいマイホームの頭金に回せると勘違いすると、資金計画そのものが怪しくなります。

無理ない資金計画立案のために、細かく計算する手間を省いてはいけません。

Return Top