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住宅ローンが払えないと思った時の対処法4選~自己破産まだ早い!

住宅ローンが払えないと思った時の対処法4選~自己破産まだ早い!

様々な理由で住宅ローンを支払えなくなる人がいます。

  • 会社の破綻
  • リストラ
  • 転職
  • 心の病気
  • 給料・ボーナスの減少
  • 離婚による負担の増加 etc

住宅ローンが払えないと思ったら何をすればいいでしょうか?

不動産が競売にかけられて始めて重い腰を上げる人が沢山います。

借金で気持ちが縮こまっている人は臭いものは蓋をしておきたいという気持ちになるのです。

しかし、「住宅ローンを催促されても無視して何もしない」は最悪の選択肢です。

なぜならば、時間が経過すればするほど選択肢の幅が限られてしまうからです。

では、具体的にどんな選択肢があるのでしょうか?

本記事は、住宅ローンを払えなくなった時の選択肢をお伝えしています。

住宅ローンを支払えない時の選択肢

本記事は以下のテーマに沿って解説していきます。

  1. 住宅ローンを払わないとどうなるか?
  2. 不動産の処分
  3. 条件交渉
  4. 金利交渉・借り換え
  5. 任意売却

住宅ローンを払わないとどうなるか?(1)

住宅ローンを支払わないとどうなるのでしょうか?

住宅ローンを支払わないと発生する主な事柄を時系列に並べていきます。

  1. 金融機関から督促・催促状が届く
  2. 代位弁済手続き開始の予告
  3. 口座の凍結
  4. 保証会社が代位弁済
  5. 債権回収会社が交渉窓口
  6. 競売開始決定通知
  7. 立退き

金融機関から督促・催促状が届く(1-1)

住宅ローンを支払わないと最終的に不動産は競売にかけられます。

しかし、債権者(金融機関)は、すぐに競売を仕掛けるわけではありません。

なぜならば、競売は債権者にとっても最後の切り札だからです。

競売になれば、担保の不動産を売却してある程度の債務を確実に回収できます。しかし、競売には費用がかかりますし、不動産を高く売却することもできません。

つまり、競売は確実に債務の一部を回収できる一方で、債務の大部分の回収を諦める必要がある解決策なのです。回収できない債権は、不良債権として計上する必要があります。当然、金融機関の債務担当者や所属する支店にとってはマイナス評価につながります。

ですから、金融機関にとっても競売を避けて、少しずつでも住宅ローンを支払い続けてもらえる方が有り難いわけです。

そのため、督促状・催促状により「お金を支払ってください」と連絡するわけです。

督促状・催促状を3~6ヶ月無視すると「代位弁済手続き開始の予告」という文書が送付されます。

ちなみに、複数の金融機関から住宅ローンを借り入れている場合は注意が必要です。なぜならば、複数の金融機関のうち、どれか一つの金融機関への支払いが滞れば不動産が競売にかけられる可能性があるからです。どれか一つの金融機関への支払いでも、滞らないように注意すべきです。

代位弁済手続き開始の予告(1-2)

「代位弁済手続きの開始の予告」の文書には、以下のような内容が書かれています。

「あなたの滞納は○○回目です。期日までに延滞を解消してください。もしも、期日までに延滞を解消しなければ、期限の利益が喪失され、残債の一括返済を求めます。そして、残債の支払いができない場合、所定の保証会社から一括返済を受ける手続きに入ります。保証会社は、担保物件を競売にかけることで、債権の一部を回収します。」

「期限の利益」とは、住宅ローンの一括返済を求められない権利のことです。住宅ローンという多額の借金を抱えていても、それらの一括返済を求められないのは、「期限の利益」があるからです。期限の利益があるため、金融機関の経営が多少悪くなっても「一括で支払え」とは要求してきません。

しかし、期限の利益が守られるのは、債務者が住宅ローン契約書通りに返済をし続けている場合に限ります。

3ヶ月から6ヶ月にわたって督促しているのに関わらず、住宅ローンが支払われなければ金融機関は「滞納による事故」と見なします。私たちは、滞納による事故を引き起こせば、期限の利益を喪失し一括返済を求められても文句はいえないという住宅ローン契約を結ばされているのが一般的です。

口座の凍結(1-3)

滞納による事故と判断されれば、引き落とし口座が凍結される可能性があります。

口座が凍結されると、口座に残高があっても引き出しができなくなります。そして、滞納分を全額支払うまでロックは解除されません。さらに、滞納分の支払いがなかった場合は、その口座の残高は滞納分に充当されることになります。

保証会社が代位弁済(1-4)

住宅ローンの支払いが滞り続けると、保証会社から以下のような内容の文書が送られてきます。

「住宅ローンの返済が滞ったため、当社(保証会社)が連帯保証人として金融機関からの請求を受けたため、代位弁済金を支払いました。代位弁済金と年利14%の損害遅延金を一括でお支払いください。代位弁済金と損害遅延金が支払われない場合、担保物件を競売にかけます。」

この時点で、債務はローンを組んだ金融機関から保証会社に移転しています。

債権回収会社が交渉窓口(1-5)

債務が金融機関から保証会社に移転したということは、ローンの支払い条件を金融機関に相談することが不可能になったことを意味しています。そのため、条件の良いローン契約に変更することも、ローン契約のリスケジュールをすることも不可能です。

そして、保証会社から委託を受けた債権回収会社が、債権を1円でも多く回収すべく動きだします。

この段階で、選択肢は「競売」、「一括返済」、「任意売却」の3つに絞られます。(競売、任意売却については後ほど詳しく説明します。)

競売開始決定通知(1-6)

金融機関から督促状・催促状が届いてから5か月~9か月で「競売開始決定通知」が届く可能性があります。

なお、競売が始まると管轄は裁判所に移ります。そして、住宅ローンの支払いの他にも複数の債務があれば不動産が差押えられることもあります。

裁判所の執行官による現場調査、裁判所による不動産の情報公開などを経て、売却価格が決まり、入札が開始されます。

なお、裁判所からの競売開始決定通知が届いてから入札が開始されるまでの期間は、おおよそ4か月です。

立退き(1-7)

不動産が競売により落札されると、住み慣れた自宅から立ち退かなければいけません。

なお、競売の場合、落札価格から引っ越し費用などが捻出されることはありません。

以上、住宅ローンを支払わなかったら何が起こるのか説明してきました。

ちなみに、住宅ローンを支払わずに競売により立退きするのは最悪の選択肢です。

競売により不動産が落札されるまでにできる対策について解説していきます。

不動産の処分(2)

住宅ローンから解放される一番確実な方法はローンを完済することです。

完済できないから困っている」という声が聞こえてきます。

しかし、あなたが不動産の価格を正確に把握していない可能性もありますので、念のため不動産価格をキチンと調べてみることをお勧めします。

例えば、住宅ローンの残債が1,000万円、不動産の市場価格が1,200万円だとします。不動産を売却すれば、ローンを一括で返済することができます。

しかし、あなたは自分で調査をした結果、不動産の価値を500万円だと思い込んでいるとします。

不動産を売却してもローンを完済できない。競売か自己破産しかない」と思い込み、自分の首を自分で締まる行動をとることも多いです。

なお、不動産の価格は見積業者によって数百万円の差がでることは珍しくありません。

なぜならば、不動産業者の中には、あなたの不動産を安く売りたいと考えている業者も存在するからです。あなたの物件をできるだけ安く見積もった上で、穴場の物件として紹介したいのです。

できるだけ安く購入できる物件を探し出すという不動産屋に、なるべく高い価格で不動産を売りだしてもらうためにはどうすればよいでしょうか?

もっとも簡単な方法は、複数の不動産屋に同時に見積もりを依頼することです。

間違ってもこれまで付き合いが全くない不動産屋だけに相談するのは辞めた方が無難です。

条件交渉(3)

条件変更とは、支払いスケジュールの変更を意味します。

「払えません」という相談を金融機関が受付けてくれることはありません。

しかし、債務者の要望によっては、支払期限の猶予などを認めてくれることがあります。

例えば、「会社が倒産して転職活動中だから1年間の猶予を認めてください」という主張であれば金融機関も応じてくれるかもしれません。1年間は住宅ローンの支払いを無理がない範囲に抑えてくれる可能性はあります。

その他、専業主婦の配偶者が働きに出てお金を稼ぐ、家計の支出を見直すなどの具体的な計画があれば、金融機関が応じてくれる可能性は高まります。

但し、条件交渉は必ず応じてもらえるわけではありません。

金融機関が条件交渉に応じる最低条件は、払えなくなる前や催促状が届く早期の段階で相談することです。

催促状や督促状を無視し続けた結果、「不誠実な人」という印象を与えてしまっては条件交渉に応じてもらうのは難しいでしょう。

あなたの条件交渉の相談にのる担当者はサラリーマンです。サラリーマンですから条件変更に応じる場合には、上司を説得しなければいけません。特に金融機関は、最終判断が下るまでにいくつもの決裁が必要です。ですから、担当者に「信用できない人」だという印象を持たれた時点で、条件変更を認めてもらうのは難しいのです。

なお、金融機関に条件交渉をお願いするのですから家計を徹底的に見直すことが求められます。

家計を見直す上で、毎月決まった支出を減らすのはとても効果的な選択肢です。

まずは、以下のポイントに絞って着手することをお勧めします。

  • 収入を増やす(無理をしない範囲で)
  • 保険内容を見直す
  • 債務の整理・一本化

金利交渉・借り換え(4)

実は、住宅ローンの借り換えや金利交渉は珍しいものではありません。一度住宅ローンを契約したら、ずっと同じ金利を支払い続ける決まりはありません。

ご存知のとおり近年の日本では、ゼロ金利、マイナス金利と金利がどんどん下がっています。金利が高い時代に契約した住宅ローンを見直して、金利を下げてもらうのは合理的な選択肢です。小さな金利の差でも、支払いが数十年に及ぶ場合には支払い額の総額が大きくなります。少しでもよい条件でローンを組みなおしたり、他の金融機関に借り換えることをお勧めします。

但し、金利交渉や借り換えは、一般的に差し迫った状態に置かれていないことが条件です。

一度でも住宅ローンの支払いが滞ったりすれば交渉すらできない可能性があるので注意が必要です。

任意売却(5)

一般的に競売は、債権者である金融機関にとっても、債務者にとってもベストな選択肢ではありません。

競売になって一番得をするのは、競売で安く不動産を落札できた購入者です。

金融機関は、安く不動産が購入された分だけ債権を収できないわけですから損をします。

一方で、債務者は家を手放す羽目になり、引っ越し費用すら手元に残りません。さらに、家を手放しても捻出できなかった分の残債も自己破産しない限り支払い続けることになります。競売により不動産は安く手放さざるを得ませんから、その分借金は多く残ります。

そこで、任意売却という競売に対抗するための選択肢が検討されるわけです。

任意売却といっても、表面上は通常の不動産売買となんらかわりません。

しかし、任意売却では専門スキルをもつ専門家が調整役として絶対に必要です。

なお、任意売却するために必要な資格はありません。しかし、通常の不動産売買しか取り扱っていない不動産屋では到底取引をまとめることはできません。

なぜ調整役が必要なのかといえば、取引に関わる人達全ての了承を得なければいけないからです。

例えば、債権者が複数いる場合には、全ての債権者に不動産担保の設定を解除してもらわなければいけません。なぜならば、債権者に担保を外してもらわなければ、不動産の売買は事実上不可能だからです。

一般的に、金融機関に担保の解除を求めるのは難しいです。なぜならば、金融機関にとっては担保の解除は大きなリスクだからです。もしも、任意売却が失敗すれば不動産の担保を解除されただけになってしまいます。金融機関の立場からすれば、踏んだり蹴ったりの状況に陥ることだけは避けなければいけません。

また、債権者の中には「この売買価格では任意売却は認められない」と主張する人もいます。債権者全員に了承を得ること自体が、大変な仕事であることは想像ができると思います。

しかも、以上のような難しい調整をする時間は限られています。

そして、債権者との交渉が成功すれば、なるべく高く不動産を購入してくれる人を探してこなければいけません。

さらに、既に不動産が差し押さえられている場合には差押えを解除してもらうために裁判所と交渉したり、税金の滞納がある場合には役所に出向かなければいけない場合もあります。

以上のように、任意売却を着実に進めるためには、債権者・債務者・関係者全てに信頼される業者でなければいけないのです。

とはいえ、債務者自身が実務的なことを行う必要はありません。つまり、債務者が任意売却を成功させる秘訣は「信頼できる業者を選ぶこと」だけです。

まとめ

住宅ローンの支払いができなくても現実逃避してはいけません。

現実逃避した時点で、約束を守らない人のレッテルを貼られてしまいます。

専門家に早いタイミングで相談すれば運命が変わるといっても大袈裟ではありません。

勇気をもって、金融機関・専門家に相談してみてください。

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