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任意売却できないって本当!?任意売却を阻む5つのハードル

任意売却できないって本当!?任意売却を阻む5つのハードル

任意売却は競売に比べて債務を圧縮できる可能性を秘めています。

しかし、任意売却は必ずしも成功するとは限りません

売り主側の事情、権者側の都合、任意売却業者の不備等で、任意売却できないこともあります。

本記事では、任意売却を依頼する側の落ち度により、任意売却できない例を紹介します。


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任意売却ができない事例

  1. 売却の意思が確認できない
  2. 共有名義人の同意が取れない
  3. 連帯保証人の同意が取れない
  4. 正確な不動産査定ができない
  5. 差押え

売却の意思がない(1)

所有者(不動産の名義人)の売却意思は、任意売却の基本です。

所有者の家族が任意売却を望んでも、所有者に売却の意思がなかったり、所有者の失踪により意思が確認できなければ手続きを進めることはできません。なぜならば、不動産売買には以下のような手続きが欠かせないからです。

  • 本人の実印
  • 印鑑証明
  • 署名・捺印

上記の全てを偽造して不動産取引をするのは犯罪です。

共有名義人の同意が取れない(2)

不動産購入時に、夫婦のどちらか一方が頭金を支払ったり、夫婦でローンを組むなどすれば、夫婦の共有名義で不動産を所有することになります。この場合、不動産の登記簿謄本を確認すれば、不動産の持ち分が記載されています。

共有名義人が複数いる場合は、全ての所有者が任意売却に同意しなければ手続きできません。

任意売却で説得すべき利益関係者がいないか登記簿謄本を確認しましょう。登記簿謄本はオンラインで申し込めば法務局から取り寄せることが可能です。

連帯保証人・連帯債務者の同意が取れない(3)

不動産の権利関係は、所有名義債務者の両面で把握しておく必要があります。

所有名義とは、法務局が管理する登記上の権利者のことです。

一方で、債務者とは住宅ローンを返済する義務がある人のことです。不動産を購入時に住宅ローンを組む場合、所有名義と債務者は同一人物であることが一般的です。

例えば、単独で住宅ローンを組めば、不動産名義も単独名義になっているはずです。また、夫婦名義で住宅ローンを組めば、不動産名義は夫婦の持ち分がそれぞれ設定されているはずです。

ここで見落としがちなのは、連帯保証人の設定です。

実は、連帯保証人は登記簿謄本に記載されておらず、不動産の売買契約書を再確認しなければわかりません。連帯保証人になっていても、それを忘れている人も多いです。

通常の不動産売買であれば、不動産売却時に連帯保証人の同意は必ずしも必要ありません。しかし、任意売却で残債がある場合、金融機関によっては連帯保証人に同意を求めることもあります。連帯保証人になる人は、主たる契約主との信頼関係が構築されている場合が多いです。そのため、主たる契約主が任意売却したい主張すれば、それを拒否することは通常であれば考えにくいです。しかし、離婚後した夫婦など、信頼関係が破壊されている場合には、連帯保証人の同意を受けられない場合もあるので要注意です。

正確な不動産査定ができない(4)

債権者に任意売却を認めてもらうためには、信頼性が高い提案をする必要があります。そして、信頼性の高い提案書には、正確な不動産査定の結果が必須です。「任意売却すれば競売よりも●●万円多くの債務を返済することができます」という非現実的で調子が良いだけの提案をしていては、債権者からの信頼を勝ち取ることはできません。

しかし、任意売却を検討している人の中には、「不動産の内覧ができない」など、正確な不動産査定ができない状況に陥っている人も存在します。

どんな時に不動産の内覧ができないのか想像がつきますか?

代表的な状況は、離婚時の財産分与において、妻子が物件に住み続けるという決着をしたパターンです。離婚後に妻子が不動産に住み続けるならば、住宅ローン名義や不動産名義を妻にすればいいのにと思うかもしれません。しかし、住宅ローンの返済ペースよりも、不動産価値が目減りするペースが早いのが一般的です。そして、「住宅ローンの残債>市場価格」の状況では、金融機関は名義人等の変更を一切認めてくれないことが多いです。そのため、所有名義や債務者は夫のまま、妻が不動産に住み続けるという状況が生まれるのです。

以上の状況で、離婚後時間が経過し、夫がリストラ・倒産などで住宅ローンが支払えずに任意売却を考えているとします。通常であれば、夫が単独名義人・単独債務者であれば、夫に売却の意思があれば、不動産売買が成立しますが、妻子が不動産に住んでいるので立退き交渉をしなければいけないのです。さらに、妻が連帯保証人の場合には妻の同意が必ず必要になります。

妻の立場からすれば、任意売却、競売のいずれの選択肢であっても家を出ていく必要があります。そのため、任意売却に応じた上で引っ越し費用などを捻出させるのが経済的には合理的な選択肢です。

しかし、妻の中には離婚後に夫を苦しめることを最優先したいがために、お金ではなく感情を感情する合理的でない人も存在します。また、妻子が少しでも家に住み続けることを優先した場合には、任意売却を拒否して競売を待つのが合理的な選択肢になります。

買主の立場からすれば、内覧ができない不動産を売り手の言い値で購入することは高いリスクです。

不動産の現状を詳しく確認できなければ、任意売却を成功させることは不可能なのです。

差押え(5)

不動産の債権者といえば、金融機関を思い浮かべる人が多いと思います。

しかし、債権者の中に国や地方自治体が含まれていることも珍しくはありません。

国が不動産を差し押さえる代表例は、住民税、固定資産税などの税金の滞納です。

国は全額返済以外では、差押え登記を解除しないなど、税金の未納に対しては厳しい対応をとってきます。特に、競売の差押えが入っていて「このままでは不動産が落札されてしまう」という段階では、債権者との交渉や、不動産の買い手を見つける作業が間に合わない可能性も十分考えられます。

税金を全額返済すれば競売を停止させることもできますが、もともとお金に困っている債務者がまとまったお金を工面するのは現実的ではありません。

まとめ

任意売却は、債務者が債権者に頭を下げて、担保権の抹消に合意してもらうのが最大の山場です。

任意売却をお願いする側に不備がないのは、最低限の礼儀といって良いでしょう。

是非とも任意売却を検討する初期の段階で、任意売却が可能かチェックしましょう。

但し、不動産登記簿、売買契約書の中身をキチンと確認する自信がなければ早めに専門家に相談した方が解決策を間違わなくて済みます。

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