フリートラブル

フリートラブル

任意売却の流れを知って悪質業者に騙されないようにしよう!

任意売却の流れを知って悪質業者に騙されないようにしよう!

任意売却で一番重要なのは業者選びです。

任意売却は、マニュアルに沿れば誰でもできるという性質のものではありません。

任意売却では、債務整理の実力、不動産売却の実力の両方が必要です。

任意売却を依頼する業者選びを間違えると、人生に多大な影響を与えます。

業者選びを間違えないためにも、任意売却の流れを熟知することは重要です。

そして、「あれっ、なんかおかしいな」と思ったら別の業者にも相談してみましょう。


Sponsored Links

任意売却の流れ

本記事では以下のテーマに沿って、任意売却の流れを詳しく説明していきます。

  1. 現状分析
  2. 不動産査定
  3. 不動産売買の仲介媒体契約
  4. 債権者との交渉
  5. 不動産売買
  6. 債権者との交渉確定
  7. 決済・抵当権の抹消

現状分析(1)

現状分析は2つのステップで構成されています。

  1. 債務状況を伝える
  2. 今後の方向性を決める

債務状況を伝える(1-1)

任意売却依頼者自身が、勇気を振り絞って頑張る必要があるのは現状分析です。

現状分析以降の手続きのほとんどは依頼者が実務に関わることはありません。

裏を返せば、現状分析以降になると依頼者は業者を信頼するしかありません。

そのため、依頼者は現状分析で業者が信頼できるか見極めなければいけません。

現状分析では、以下のようなことを正直に業者に伝える必要があります。

  • 住宅ローンの滞納理由
  • 税金の支払いがあるのか
  • 住宅ローン以外の借り入れはあるか
  • 今の家に住み続けたい希望はあるか
  • 援助者はいないのか etc

相談者のほとんどは、債務状況を正直に告白することに痛みを感じます。

しかし、相談の段階で事実を隠すことに一つもメリットはありません。

事実を隠せば、ベストな方向性を判断すること自体が難しくなるからです。

まずは、事実をありのまま正直に伝えることが重要です。

今後の方向性を決める(1-2)

依頼者が任意売却をしたいと考えていても、本当に任意売却が正解かはわかりません。依頼者が「もう払えない」と口にしても、リスケジュールや借り換えを検討した上で結論を下しているとは限らないのです。

また、不動産の価格を低く見積もっているために、債務超過の状態だと勘違いしている人も稀に存在します。

任意売却以外にも選択肢があるかもしれないのに、任意売却ありきで話をすすめる業者は怪しいです。「色々な選択肢があるけれども、任意売却でいきましょう!」と誠実に説明してくれる業者を探してください。

任意売却の流れ一覧に戻る↑↑

不動産査定(2)

不動産査定の結果は、任意売却の成否を分ける非常に重要な要素の1つです。

不動産査定の結果が高ければいいというわけでもありませんし、安ければいいというわけでもありません。不動産を1円でも高く売却できれば、それだけ借金が減るわけですから、あなたも債権者も嬉しいのは間違いありません。しかし、不動産が売れなければ任意売却自体が成功しませんから、高すぎる値段設定にはリスクが付きまといます。相場よりも高く不動産を売却できると調子のいいことを債権者に伝えても、それを実現できなければ債権者からの信頼を失ってしまうことも考えられます。

債権者、所有者、買い手の3者が納得する精度の高い不動産査定が求められます。

そのためにも、物件を書類上の条件だけで査定する業者には要注意です。不動産の価格を高い精度で見積もるためには、不動産を直接見て確認する「訪問査定」が欠かせません。なぜならば、書類だけで物件を確認すると、その物件の悪いところが目に付かないため、実際よりも高めの数字が出やすいからです。

なお、不動産の評価額は不動産業者によって数百万円の差がでることも珍しくありません。なぜならば、自社の営業力が高ければ相場よりも高く不動産を売却できますが、逆に営業力に自信がなければ不動産を高く売却することができないからです。

ここで改めて確認しておきたいのは、不動産業者の多くは2つの側面を持っているということです。多くの不動産業者は、不動産を買いたい人、売りたい人を仲介するのが仕事です。小さい不動産業者では、売るのも買うのも同じ人物が担当することは珍しくありません。

また、不動産が売買されなければ自社の利益は1円も発生しません。

さらに、不動産業者の仲介手数料は「売買価格の3%+消費税」ですから、売りにくいと思った不動産を値下げしてもダメージはそれほど多くありません。

例えば、1,500万円の不動産を仲介できれば57万円の手数料が発生します、一方で、1,500万円では売りづらいと思って1,200万円に値下げしても45.6万円の収益が発生します。つまり、売主が300万円も損しているのに、不動産業者のダメージは11.4万円(57万円-45.6万円)でしかありません。

つまり、不動産は不動産業者の都合で、安く見積もられるリスクが非常に高いのです。

とはいえ、一般人が不動産業者の見積もりに意義を申し立てることは非常に難しいと思います。そのため、もしも任意売却を相談した業者の見積もり結果に疑問があれば、別の不動産屋に査定をお願いすることをオススメします。任意売却を依頼する業者を確定させるのは、それからでも遅くはありません。

ちなみに、不動産を無料で効率よく査定してもらう方法は、以下の記事で詳しく解説しています。

任意売却の流れ一覧に戻る↑↑

不動産売買の仲介媒体契約(3)

不動産売買をする際には、不動産業者と仲介媒体契約を結ばなければいけません。

そして、仲介媒体契約の内容によっては他の不動産業者に相談できなくなる可能性があります。

そのため、仲介媒体契約を結ぶ前に、本当に信頼できる業者が改めて確認する必要があります。

ちなみに、不動産売買の仲介媒体契約には主に3つの種類があります。

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

上記3種類のうち、もっとも制限が緩いのは一般媒介です。

一般媒介では、不動産売買の依頼を何社にお願いしても問題ありません。また、買主を直接見つけて契約しても問題ありません。そのかわり、不動産業者が不動産売買の進捗具合等を、売り主に報告する義務は発生しません。

しかし、専任媒介契約では「専任」という名称があらわすように、他社の不動産業者に重複で売買依頼をすることは禁止されています。但し、買主を直接見つけて契約することは問題ありません。一方で、専任媒介契約を結んだ不動産業者は、不動産売買に関する報告等を売り主に行う義務が発生します。

さらに、専属専任媒介契約では、他社の不動産業者に重複で売買依頼することに加えて、直接買主を見つけて売買契約することが禁止されています。

一般的に、不動産業者に有利なのは「専任媒介」、「専属専任媒介」だといわれています。なぜならば、それらの契約を結ぶことは、不動産業者に仲介手数料を約束したようなものだからです。しかし、それらの契約を避けた方がいいというわけではありません。なぜならば、専任媒介、専属専任媒介を結ぶことで、不動産業者が責任をもって対応してくれることが期待できるからです。

特に、任意売却のように通常の不動産売買と比べて手間のかかる依頼では、専属専任媒介契約を締結することが仕事を請け負う条件だったりします。なぜならば、債権者と任意売却の交渉をしている最中に、他の不動産業者の横やりが入っては仕事が進みませんし、債権者側からしても債務者側の窓口が複数あると、どの業者を信用してよいかわからず取引を混乱させる要因になるからです。最悪、取引自体が白紙になる可能性もあります。さらに、任意売却は競売される前に取引を成立させなければいけないという時間との闘いでもありますから、尚更専属専任売却が求められます。

任意売却をする上では、専属専任媒介契約の締結を求められると思いますが、その前に業者選びが間違っていないか改めて検討することが重要です。業者選びが間違っていないか確認するためには、「誠実に話しをきいてくれるか」、「なぜ任意売却がベストな選択肢か説明してくれるか」、「不動産売買に強い業者か」、「任意売却を取りまとめた実績がある業者か」などの点を確認しましょう。

任意売却の流れ一覧に戻る↑↑

債権者との交渉(4)

不動産売買の仲介媒介契約を結ぶと、任意売却を請け負った業者は、全ての債権者に「当社が任意売却を担当します」と連絡をします。

次に、不動産の査定結果を元に、全ての債権者と不動産売買の許可を得るために、不動産売買が成立した場合の利益配分について交渉します。なお、任意売却では、全ての債権者が納得しなければ、不動産売買自体ができません。なぜならば、債権者全員に不動産に設定された担保を抹消してもらう必要があるからです。

依頼者自身が債権者との交渉をするわけではないので、依頼者がであるあなたが心配する必要はないのですが、債権者との交渉は一筋縄ではいきません。どの債権者も1円でも高く債権を回収したいと考えていますから、売却して得たお金の配分をなるべく多くして欲しいと要求するのが一般的だからです。あちらを立てればこちらが立たずのような状況から逃れるためには、どうしても粘り強く交渉する手間を省くことはできません。

任意売却の流れ一覧に戻る↑↑

不動産売買(5)

債権者全員の合意を得ることができれば、不動産を売り出すことができます。なお、不動産の売買は、通常の不動産売買と同様に行われます。そのため、任意売却の案件であることが買主に強調して伝えられることはありません。

しかし、買い手を探してくる不動産業者には、紹介物件が任意売却であることは伝わります。なぜならば、任意売却では瑕疵担保免責で販売しなければいけないからです。瑕疵担保とは、売買の時点で気付かなかった欠陥(雨漏り、水濡れ等)が後から発見された場合、売り主が損害賠償責任を負うという契約のことです。

もし、購入者希望者が物件を見たいと要求すれば、それに応じるのが一般的です。そのため、売買交渉をしている段階で不動産に住んでいる場合には協力する必要があります。

買主が決まったら、買主と売り主の間で売買契約を締結をします。

売買契約書の内容は、通常の売買契約の内容とほとんど同じですが、1点だけ大きくことなります。それは「この物件は債務超過により、もし債権者の合意が取れなければ、この取引は白紙になります」という文言が契約書に入ることです。

買主と売買契約を結ぶ段階では、債権者との交渉は終わっていますし、債権者に合意を得ているからこそ不動産を売り出すことができたわけです。そのため、不動産の買い手が過剰に「取引は白紙になります」の文言を気にする必要はありません。しかし、債権者が突然心変わりをして売買契約を見直すように要望する可能性もゼロではありません。買主をいたずらに不安にさせない丁寧な説明が求められます。

任意売却の流れ一覧に戻る↑↑

債権者との交渉確定(6)

買い手が決まったら、買い主と売り主間で売買契約を締結します。

通常の不動産売買では、売買契約の後は不動産登記を司法書士に依頼すれば手続きは終了です。

しかし、任意売却の場合には、売買契約のあとに債権者との最終交渉が待っています。

確定した売却金額の配分について、1円単位で最終交渉するわけです。この段階で、債権者の一人でも合意しなければ取引は白紙になります。なお、抵当には優先順位が設定されています。そのため、完済してもらえる優先順位の高い債権者は特に不満を感じることはないでしょう。しかし、債権を全て回収してもらえない債権者であれば、ここで妥協すべきか厳しい判断が求められます。

さらに、全ての債権を回収できるとは限らない状況で、債務者への引っ越し費用を負担してもらう交渉を行う必要があります。債務者側はあくまでお願いする立場ですから、仮に引っ越し費用を認めてくれなくても文句はいえません。任意売却を請け負うと業者の中には、多額の引っ越し費用をチラつかせる宣伝をしている場合もありますが、あくまでも債権者側に決定権があることを認識しておくべきです。

任意売却の流れ一覧に戻る↑↑

決済・抵当権の抹消(7)

契約からおよそ1ヶ月以内には、関係者の全てが集合して最終手続きを行います。

最終手続きでは、売買代金の精算、抵当権の抹消や競売を取り下げる書類などを司法書士が取りまとめます。

司法書士は、登記所で所有権の移転、抵当権の抹消手続きを同時に行います。

任意売却の流れ一覧に戻る↑↑

まとめ

任意売却の流れを詳しく説明しました。

任意売却は、できるだけ早く対策にのりだすほど交渉に余裕が生まれます。

任意売却を考えたら早めに動きだすことをお勧めします。

Return Top