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任意売却のデメリット6選~競売より恩恵あるがベストではない!

任意売却のデメリット6選~競売より恩恵あるがベストではない!

任意売却は、競売と比較すれば圧倒的有利な状態で再出発を望める取引です。

しかし、任意売却自体にデメリットが全くないわけではありません。

そこで本記事では、任意売却のデメリットについて詳しく解説していきます。

任意売却のデメリット

  1. 滞納する不安感との戦い
  2. 信用情報に載る
  3. 不動産売買への協力が必要
  4. 債権者とのタフな交渉
  5. 連帯保証人・連帯債務者の負担
  6. 自己破産が認められない可能性

滞納する不安感との戦い(1)

任意売却をするためには、住宅ローンを滞納し、ローンを組んだ金融機関が匙をなげるのを待つ必要があります。

金融機関にリスケジュールなどの返済計画の見直し相談もなく、住宅ローンの支払いが滞ると、金融機関からは督促状・催促状が届きます。

一般的に、住宅ローンはマイホームを手放したくないために真面目に支払い続ける人が多いです。それにも関わらず、計画的に金融機関からの督促を無視するのですから、気持ちが休まるわけがありません。

まず、初回の滞納時点では「再引き落としの通知」が郵送されてきます。

そして、再引き落とし日にも残高が不足していて引き落とせなかった場合、次は金融機関のローン窓口担当者から直接督促の電話があります。支払いが止まって3ヶ月程度までは、督促状や電話による比較的やんわりとした督促が続くでしょう。

なお、この時点で督促に対して何もリアクションをせずに放置するのはNG行為です。また、担当者に乱暴な口調で対応したり、居留守を使ったりすれば、どんどん印象は悪くなります。精神的にきつい状態になっているとは思いますが、「お支払いできなくて心苦しい限りです」と低姿勢な対応は崩さないようにしましょう。なぜならば、任意売却は債権者の合意がなければ、最終的に成立させることはできないからです。「最終的に任意売却するから債権者とのやりとりは適当でいいや」と勘違いしてはいけません。滞納時点で債権者の心証を悪くすることは、一つの得にもならないのです。もしかすると、滞納初期の段階で逃げずに対応をすれば銀行の担当者も人間ですから、対策について相談にのってくれるかもしれません。

逆に言えば、銀行の担当者が相談にのってくれるうちは、任意売却で決め打ちするのはよくありません。任意売却はあくまでも、「支払条件の変更(リスケジュール)を金融機関にお願いする」、「別の金融機関のローンに借り換えて金利負担を減らす」、「住宅ローン以外の借り入れを整理する」などの選択肢を採用することが難しく、たとえそれらの選択肢が認められたとしても遅かれ早かれ破綻することが予想できる場合にのみ有効な選択肢です。そのため、任意売却の専門家に相談する際にも、ろくに話をききもせずに任意売却の選択肢で決め打ちする業者であれば、仕事を依頼するのは危険です。

そして、滞納が3ヶ月~6ヶ月になると「期限の利益の喪失」を予告する文書が送付されてきます。この通知が送付される時期は、一般の金融機関ならば滞納して3ヶ月程度、住宅金融支援機構であれば6ヶ月程度です。

さらに、長くても6ヶ月以上滞納が続くと、金融機関は「もうこの人は返済不可能」と判断します。返済不可能と判断される直前には、以下のような督促状が届きます。

「滞納は現在○回目です。指定の期間(○月○日)までに滞納分を一括でお支払い下さい。もし、返済延滞分のご入金がない場合は、ローン契約に基づき同日限りで期限の利益は喪失します。そのため、融資金残高を一括して返済するよう請求することになります。融資残高を一括でお支払い頂けない場合は、当社は所定の保証会社から一括返済を受ける手続きに入ります。保証会社は担保物件を競売にかけて、その売却金額は返済に充当します」

「所定の保証会社から一括返済を受ける手続き」を代位弁済(だいいべんさい)といいます。そして、保証会社による金融機関への代位弁済が行われてはじめて任意売却の交渉が可能になります。

以上、延滞による督促をはじめて受けてから代位弁済が行われる6ヶ月(最長)の期間は不安との戦いになります。

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信用情報に載る(2)

代位弁済が実行された時点では、確実に信用情報は傷がついています。俗に言うブラックリストに載ってしまうのです。

信用情報とは、金融機関が融資判断するときの一つの判断材料になるものです。そのため、信用情報が傷ついた状態では、新規の融資を受けることが難しくなります。一般的に、傷づいた信用情報は5年~6年で抹消されるといわれています。

但し、信用情報が傷ついてもその情報がインターネットなどで公開されることはありません。競売、自己破産をすれば、裁判所により情報が公開されてしまいますから、それらと比較すれば信用情報に傷がつくことのダメージは小さいといえます。

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不動産売買への協力が必要(3)

任意売却は競売と異なり、表面上は一般の不動産取引と同じです。

しかし、任意売却で売り出しが行われている最中であっても、その物件に住み続けている状況は珍しくありません。なぜならば、住宅ローンを滞納している人は、引越し費用にも困っている人が多いからです。

そのため、買い手候補が内覧を希望した場合には積極的に協力する必要があります。生活感溢れた状況そのままで買い手に内覧させてしまっては、売れるものも売れなくなってしまいます。内覧に向けて、部屋を徹底的に掃除をするなどの手間は欠かせません。

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債権者とのタフな交渉(4)

住宅ローンを滞納している状態で、所有者の意向により不動産の売買をすることは、通常では考えられません。

なぜならば、保証会社が代位弁済を実行した段階で、保証会社はいつでも競売をする権利(抵当権)をもっているからです。そのため、不動産を売却するためには、抵当権を抹消してもらえるように交渉しなければいけません。つまり、「不動産が競売よりも高い価格○○万円で売却できることが決まったら、住宅ローン滞納時の保険として設定されている抵当権を抹消してもらえませんでしょうか?」と債権者にお願いして、債権者全員の合意を取り付ける必要があります

任意売却は競売よりも高く不動産を売却できる可能性が高いので、債権者としても任意売却に応じることは合理的な選択肢です。しかし、一筋縄ではいかないのが任意売却の難しいポイントです。

実は抵当権には優先順位がつけられていて、優先順位が高い順に借金が返済される仕組みになっています。そのことが任意売却における債権者との交渉を難しくしているのです。

例えば、優先順位の高い債権者であれば、自分たちの債権が全て回収できれば文句はありません。そのため、競売であれば債権が確実に回収できるのにわざわざ抵当権を抹消するリスクを冒すことが絶対に有利な取引だと言い切れません。

また、抵当権の順位が中ぐらいの業者であれば、競売よりもなるべく高い金額で不動産が売買されることを望みます。そのため、中途半端な価格では抵当権を抹消することを認めてくれない可能性があります。

さらに、抵当権の順位がもっとも低い業者であれば、競売しても任意売却をしても債権が取り戻せない可能性が高いです。それにも関わらず、任意売却に応じることは手間を増やすだけという可能性もあります。

以上のように、複数の債権者全てに合意を取り付けることは相当ハードな交渉になります。それでも、それぞれの債権者に対して説得する材料は沢山あります。債権者全員を納得させることができるかは、任意売却を得意とする業者の力量にかかっています。

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連帯保証人・連帯債務者の負担(5)

任意売却をする上で、債権者が連帯保証人・連帯債務者の合意を求める場合があります。そのため、任意売却の契約が成立する場面では、連帯保証人・連帯債務者の参加が求められる可能性があります。

連帯保証人・連帯債務者にとっても、競売よりも債務が圧縮される可能性が高い任意売却という選択肢は望ましいです。しかし、連帯保証人・連帯債務者が任意売却に反対することもあります。

代表的な例は、連帯保証人が離婚した配偶者になっている場合です。離婚時に決定的な溝ができてしまった場合は「競売、自己破産で苦しめばいいのに」と任意売却への協力を拒まれる可能性もあるのです。

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自己破産が認められない可能性(6)

任意売却が成功した後に、自己破産を検討する人がいます。自己破産によるデメリットは沢山ありますが、自己破産が再出発には都合が良いという人もいます。なお、自己破産を選ぶべきかは、あくまでもケースバイケースです。しかし、任意売却の売却価格が債務額に近いと、自己破産が認められないので注意が必要です。

任意売却をゴールにしてしまうと、再出発に思わぬ落とし穴にハマる可能性があるのです。

任意売却は、人生をより良くやり直す手段であり目的ではありません。

どうすれば新しい再出発ができるか親身になってくれる業者に仕事を依頼しましょう。

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まとめ

任意売却はベストの選択肢ではありません。むしろデメリットは沢山あります。

しかし、競売と比較すれば圧倒的にメリットがある選択肢であるのは間違いありません。

失敗できない交渉を任せるわけですから、信頼できる業者を探すことが非常に重要です。

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