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任意売却のメリット9選~任意売却していればと後悔する人急増中!

任意売却のメリット9選~任意売却していればと後悔する人急増中!

任意売却とは、競売を避けるための手段として知られています。

任意売却の一番大きな特徴は、住宅ローンを完済していないにも関わらず、不動産の抵当権(担保)の抹消を金融機関に納得させる水面下での交渉が含まれることです。買主の立場からすれば一般の不動産売買とほとんど一緒です。

住宅ローンの支払いが滞った時の保険の意味合いで設定されている抵当権の抹消を金融機関にお願いするわけですから、債権者・債務者ともにメリットがないと任意売却は成立しません。

本記事では、任意売却という取引を成立させているメリットについて詳しく紹介していきます。


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任意売却のメリット

任意売却の主なメリットは9つあります。

  1. 競売よりも高値で売却
  2. 残債をなるべく少なくできる
  3. 所有者の意思で売却できる
  4. 引渡し時期に融通がきく
  5. 外部に情報が漏れない
  6. 持ち出し費用が少ない
  7. 手元に資金を残せる可能性
  8. 残債務の返済交渉が可能
  9. 自宅に住み続ける可能性

競売よりも高値で売却(1)

競売では、不動産が安い価格で取引されていることは周知の事実です。競売での基準価格は、不動産鑑定士が評価する「基礎となる価格」の約6割であり市場価格の半額ほどです。

しかし、素人が競売で不動産を購入することは滅多にありません。なぜならば、競売で不動産を購入する場合には「内覧ができない」、「住宅ローンを組むことが難しい」など購入者側に不利益な条件がいくつか設定されているからです。つまり、不動産を競売で購入するのは十中八九、不動産のプロです。

不動産のプロだけが入札に参加するので、落札額は最低売却価格に限りなく近づきます。競売は、なるべく安く購入して利益を上げたいというプロ同士のシビアな戦いなのです。

一方の任意売却の場合、不動産の購入対象者は一般の方です。そのため、実勢価格に近い価格で落札されることが期待できます。

なお、不動産購入者には「任意売却」の案件であることを最終的には伝えなければいけません。なぜならば、債権者からなんらかの事情で「NO」を付きつけられれば、抵当権を抹消できず不動産売買自体が成立させられないからです。

しかし、任意売却であることの伝え方を工夫することで、買主が取引を踏みとどまる可能を低くすることは可能です。例えば、「住宅ローンの支払い関係の都合上、不動産を早期に売却したいとのことでお値打ち価格で売り出されているようです」と伝えれば、多くの買い手希望者は「お宝物件かもしれない」と考えます。

任意売却では事故物件を取り扱うわけではありませんので、堂々と売り出すことが可能です。

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残債をできるだけ少なくできる(2)

市場価格に近い価格で不動産を売却できるので、債権者にはそれだけ多くの返済が可能になります。結果的に、競売よりも売却後に残る残債がそれだけ少なくなります。

一方で、競売になると残債を大きく減らすことは期待できません。なぜならば、不動産が市場価格よりも2割~4割程度安い価格で売却されるという事情の他に、遅延損害金競売申し立て費用を請求されるからです。

ちなみに遅延損害金は、借入残高全体に対して年利14.6%請求されます。この年利14.6%の年利は、競売開始決定から落札までの6ヶ月ほどの期間に対して発生します。また、競売申し立て費用は、請求する債権額によっても異なるのですが、100万円前後の請求を覚悟する必要があります。

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所有者の意思で売却できる(3)

競売の場合、所有者の意思とは無関係に強制的に不動産が売却されてしまいます。

一方で、任意売却の場合は、債権者の意向を無視した売買契約はできないものの、所有者自らが契約行為を行い、売却価格に納得した上で売却することができます。

競売を経験したことのない人は、「家を奪われた」と「家を売り払った」の差が大きいものだと感じることは難しいかもしれませんが、この2つの精神的ダメージには大きな開きがあります。

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引渡し時期に融通がきく(4)

任意売却では、物件の明け渡し時期は買主の意向に従わなければいけません。しかし、引越し時期や条件などについて融通を利かせてくれることもあります。

一方で、競売では強制的に立ち退きを迫られることも珍しくありません。

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外部に情報が漏れない(5)

不動産が競売にかけられると、競売物件としての情報は公開されます。競売物件としての書類が裁判所に掲示されるだけでなく、官報や競売情報誌などにも物件情報が掲載されます。加えて、競売物件情報はインターネットで閲覧できる状態にもなります。

あなたの不動産が競売にかけられていることを調べる一般人は滅多にいないとは思います。しかし、不動産で儲けようとするプロは別です。競売業者が訪問してきたり、占有状況を近所に尋ねて回ったりすることもあります。

また、分譲マンションであれば、裁判所の調査員が管理会社を調査します。そのため、何号室が競売にかけられているのか発覚することは避けられません。

基本的にインターネット上で公開された情報を完全に削除することは難しいです。世間体を一切気にしなければ実害はないと思いますが、世間体を気にしない人の方が珍しいと思います。

一方で、任意売却の場合は情報が外に漏れることはありません。なぜならば、不動産業者が売買情報を漏えいすることは法律で禁止されているからです。

そのため、住宅ローンの返済に困って家を売却したなどの情報が知られることはないため、今まで通りのご近所付き合いをすることが可能です。

さらに、任意売却の場合は、一般の売買として引っ越すので、その後も慣れ親しんだ地域内で住み続けることが可能です。

但し、競売申し立てがされた後の任意売却では、既に公開された競売情報を取り消すことはできません。

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持ち出し費用が少ない(6)

任意売却では持ち出し費用を抑えることができる特徴があります。

債権者との交渉次第ですが、以下の費用を売却価格から捻出してくれることがあります。

  • 不動産仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 司法書士費用
  • マンション管理費(滞納分)
  • 滞納した税金 etc

上記の中でも、任意売却でメリットが大きいのは税金の取り扱いです。

住宅ローンを滞納している人は、固定資産税を支払えていない人が多いです。しかし、任意売却では滞納による税金の差し押さえに対して、売却代金を充当することができます。もちろん、債権者からすれば売却代金を税金に充当されることは嬉しいことではありません。しかし、競売よりは任意売却の方が債権を多く回収できるわけですから、滞納税金への配分を認めるのが合理的な選択になります。

一方で競売の場合は、債権者への返済が優先的に配分されるため、売却代金を滞納した税金に充当することはできません。そして、滞納した税金はたとえ自己破産しても減免されません。

なお、税金が滞納されたからといって、必ずしも不動産が差し押さえられるわけではありません。そのため、税金滞納の差し押さえをされた方が有利だと判断すれば、市役所に不動産売買を察知してもらうよう働きかけることもあります。しかし、必ずしも税金滞納の差押がされていることが、任意売却の成功に繋がるわけではありませんので、あくまで税金への対応はケースバイケースで異なります。

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手元に資金を残せる可能性(7)

任意売却した後は、新生活に向けた引っ越し費用などが必要です。

全く手元に資金がなければ、路頭に迷う可能性もあります。

競売の場合は、引っ越し費用を支払ってくれる落札者はほとんどいません。競売の参加者は、不動産取引のプロしかいませんからビジネスとして利益を最大限追及するのです。

一方で、任意売却の場合は20万円~30万円程度を上限として、引っ越し費用(運搬費用)を認めてくれることが多いです。

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残債務の返済交渉が可能(8)

任意売却後に債務は残るのか?」「残債務をどうやって返済するのか?」は任意売却後に必ず気になるテーマの1つです。

任意売却後に残った債務には、支払い義務があります。

しかし、残債務の支払いスケジュールは、債務者が無理なく返済できる金額となるよう交渉することができます。任意売却の仲介業者の実力や債権者の都合によっては、毎月の返済額を1万円~3万円程度に抑えられる可能性も十分考えられます。

では、なぜ毎月の返済額を減額してもらえるのでしょうか?任意売却を成立させたとたん、債権者が急に優しくなった印象に違和感を感じる人は少なくないと思います。

任意売却成立後に債権者が優しくなり最大の理由は、任意売却が成功すれば債権者(金融機関、保証会社)が損をしない可能性が高いからです。少し意外な理由だったかもしれません。そのカラクリを少しだけ説明しておきます。

まず、元々お金を借りていた金融機関は損失を抱えないのが一般的です。なぜならば、保証会社付きの銀行ローンの場合、住宅ローンの滞納が6ヶ月ほど続いた時点で代位弁済を受けているからです。代位弁済とは、保証会社に保険金を支払う代わりに、不良債権が発生したらその全額を一括で保証会社に支払ってもらう仕組みのことです。

では、保証会社が損をしたのでしょうか。実は、保証会社も損をしていません。なぜならば、保証会社は金融機関から保険料を支払ってもらっているからです。今まで金融機関から支払ってもらった保険料と、任意売却により回収できた分を合わせれば、マイナスにはならないようにビジネスモデルは設計されています。

つまり、住宅ローンという制度自体が、制度設計時の予想を大きく超えた事態が発生しない限り債権者が儲かる仕組みになっています。金融機関が保証会社に支払う保険料にしても住宅ローン金利に含まれており、債務者全体で負担しているのです。

さらに、保証会社の場合、金融機関と違って長期で分割で返済してもらうおうとは最初から考えていません。なぜならば、金融機関から譲渡された債権は、担保が設定されていない「ポンカス債務」といわれ、そのまま持ち続けていても現金化することは難しからです。実際に、ローン破綻者に請求しようにも回収することは非常に困難です。無理に回収しようとすれば、それだけの人件費・管理費の負担を覚悟する必要があります。

つまり、保証会社の立場からすれば、回収できない債権を抱えていても費用を負担するだけなので、実質借金を抱えているようなものです。さらに、そのまま持ち続けている限り債権は、会計上の取り扱いは資産になるので税金の対象となります。ですから、保証会社は金融機関から譲り受けた債権を、サービサーといわれる債権回収業者に二束三文の値段で売却することがあります。額面で1,000万円の債権でも20万円~30万円で取引されることも珍しくないのです。

サービサーの立場からすれば、20万円~30万円で仕入れた債権ですから、それほど強く取り立てなくてもビジネスで利益を出すことができます。例えば、毎月1万円の返済をうければ、2年間で24万円になります。

以上のようなカラクリで、任意売却を成立させることができれば毎月の返済額を圧倒的に圧縮することも可能になります。

一方で、競売になった場合には債務者に対する債権者の印象はよくありません。ビジネスで損をしないように厳しく取り立てられてしまうため、経済的にも精神的にも深く傷つくことは避けられません。

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自宅に住み続ける可能性(9)

自宅に住み続けたいという強い願いがあれば、それを実現する方法があります。

債務者の不動産を任意売却で売り出した際、身内や知人、第三者の投資家に購入してもらうのです。そして、債務者は不動産購入者に毎月家賃を支払い続けることで、自宅に住み続けるのです。

一般的には、「ハウス・リースバック」といわれる手法です。

しかし、親族間で購入するにあたっては、債権者の意向や相続の観点から問題がないか確認する必要があります。なぜならば、ハウス・リースバックを悪用することを考える人がいるからです。

例えば、親族間で不当に安い価格で不動産を転売しようとする人、相続税を逃れるために相場以上に安い価格で相続人に譲り渡す人などがいます。

なお、ハウス・リースバックは、親族や知人で購入できる人を探すのが理想です。しかし、必ずしも適当な購入者を探すことができない場合もあります。

その場合には、第三者の投資家を探すことになるのですが、なかなか社会的信用力が高い個人を探すのは難しいのが実情です。そのため最近では、上場企業の中で、信用をウリにしてハウス・リースバックを専門に扱う業者もあらわれています。

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まとめ

任意売却は成功すればメリットの大きい取引形態です。

必ずしも成功するとは限りませんが、挑戦しないのはもったいないです。

是非とも任意売却に挑戦してみてください!

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