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任意売却の相談相手が信頼できるか確認するチェック項目12選

任意売却の相談相手が信頼できるか確認するチェック項目12選

任意売却の成否は、任意売却を取りまとめる業者選びに全てがかかっています。

任意売却は、債権者との交渉、不動産の売買など、どれか一つでも不備があると成立しない一筋縄ではいかない手続きです。

そもそも、任意売却は「債権管理回収業に関する特別措置法」が1999年に施行されてはじめて認められた手続きです。

当初は、一部の不動産業者がノウハウがない中で手探りで実務をこなしていましたが、徐々にノウハウが蓄積されるとともに任意売却の世間的な認知度も高くなり、任意売却を取り扱う業者も多くなっています。その証拠に、「任意売却」と検索すると任意売却を専門とする業者の広告がズラーっと並びます。

選択の自由度が高くなったことは喜ばしいことですが、相談する業者選びに悩んでしまいます。

また、合法的に詐欺まがい契約をする業者がはびこっていることも不安視されています。

どうすれば信頼できる任意売却業者を見極めることができるのでしょうか?

本記事では、任意売却業者を見極めるチェック項目を詳しく解説します。

任意売却の相談相手を見極めるチェック項目

任意売却の相談相手を見極めるチェック項目を順に解説します。

  1. 営業実態が確認できるか
  2. 宅地建物取引主任者を擁するか
  3. 販売活動に力を入れているか
  4. 嘘・誇大なことを言わないか
  5. 誠実な印象をもてるか
  6. 任意売却ありきで対応しないか
  7. 専任媒介契約を急かさないか
  8. 任意売却の料金が明示されているか
  9. 成約実績があるか
  10. アフターフォロー体制
  11. 金融機関が選んだ業者
  12. 任意売却の無料相談オススメ

営業実態が確認できるか(1)

住宅ローンが払えないと予測した時点で、主体的に苦境から脱出する術を探す人がいます。そのような人は、めぼしい相談先のホームページを穴があくほど確認して信頼できそうか判断します。しかし、主体的に行動する人は残念ながら少数派です。

大多数の人は、競売の2文字が頭によぎった時点で、自暴自棄になったり、どうしたらいいかわからず時間を過ごしてしまいます。そのような人たちが任意売却の存在を知るのは、任意売却業者からの営業がキッカケであることも珍しくありません。そのような任意売却業者は、裁判所が公開している競売情報などで、顧客先に訪問するのです。

そして、口八丁手八丁のやり方でアピールしてきます。借金を抱えている人は、藁にもすがりたい気持ちで正常な精神状況でないことも珍しくなく、最初に救いの手を差し伸べてくれた人を簡単に信用してしまうのです。

任意売却を持ちかけてくる人全員を信頼すべきでないとまではいいませんが、少なくとも営業実態があるか名刺に書かれた住所、会社名を検索しましょう。

不動産業者の中には少人数精鋭で営業活動している優秀な人達も確かに存在します。しかし、任意売却は人生を左右するかもしれない大事な取引であることを思い出してください。

今のご時世、グーグル検索で会社の名前も出てこない業者を信用するのは難しいと思います。それなりに仕事で実績がある人ならば、自分でサイト運営する知識がなかったとしても、外注するなりしてホームページの一つぐらい用意するのが一般的です。

また、記載された住所がダミーである可能性を考えて、住所だけで検索をかけてください。今のご時世、グーグルマップを使えば誰でも無料でビルの外観まで確認することが可能です。名刺に書かれた住所を調べた結果、空家か公園、もしくは存在しないということがないようにしましょう。

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宅地建物取引主任者を擁するか(2)

任意売却は宅地建物取引主任者を擁する不動産業者のみが取引可能です。つまり、弁護士、司法書士、行政書士では取引できません。基本的なことなのですが、見過ごす人が多いので念のため確認してください。

任意売却を検討する人の多くは、他にも借金を抱えていたりするので、弁護士や司法書士などに相談しようと考えがちです。弁護士や司法書士に相談するのが間違いとはいいませんが、正解ではありません。

なぜならば、弁護士や司法書士は相談料、法律行為などで飯を食っており、不動産売買の専門家ではないからです。そのため、弁護士なら自己破産、司法書士なら過払い金相談を安易に勧めがちです。

不動産業者以外の誰に相談を持ちかけたとしても、結局のところ任意売却は不動産業者に必ず相談がきます。

時間的な余裕があるのであれば、のんびりと遠回りしても良いのかもしれません。しかし任意売却は、競売で不動産が競り落とされる前に取引を成立させなければいけません。時間との戦いなわけです。

回り道をする時間的な余裕はないはずですから、宅地建物取引主任者を擁する業者に最初から相談することをオススメします。

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販売活動に力を入れているか(3)

任意売却は、不動産を「早期に」「確実に売却」することができて成り立つ取引です。

なぜならば、債権者が任意売却に合意する理由の一つに、競売よりも早く債権を回収できるという時間的なメリットがあるからです。

また、競売よりも高い価格で不動産取引をまとめてくれる業者でなければ、債権者も安心して取引を任せることができません。

ちなみに、一般にはあまり知られていませんが不動産を売却する体制は、不動産業者といっても大きく差が開く部分です。

まず、どの不動産業者であっても不動産流通機構(「レインズ」という業者間の情報サイト)に登録します。レインズに不動産情報を登録することで、不動産情報を見た不動産業者が買い手を見つけてくれることが期待できます。しかし、レインズに登録して買い手を待つだけでは、買い手が確実に見つかる保証もなく心もとないです。(以上、放置パターン

一方で、自社で広告宣伝を行い買い手を見つける不動産業者や、任意売却される地域で直接不動産を販売する店舗をもつ不動産業者であれば、より一層心強いのはいうまでもありません。なぜならば、その地域で不動産を探している人であれば、「掘り出し物件があるんですが」と直接アプローチしやすいからです。(以上、自社営業パターン

また、地域ごとに別の不動産会社と提携しており、買い手を紹介してもらうパターンもあります。(以上、提携パターン

さらに、不動産業者の中には任意売却の不動産そのものを自社で購入してくれる場合もあります。(以上、買取パターン

以上、4つのパターンを紹介しました。

都市圏で不動産需要が高いエリアであれば、放置パターンの業者に依頼しても買い手は直ぐに見つかると思います。一方で、需要があまり見込めない不動産であれば、なるべく営業力が強い不動産業者に任意売却を相談しないと取引を成立させることができないことを肝に銘じておきましょう。

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嘘・誇大なことを言わないか(4)

嘘をいう業者は論外ですが、誇大なことを言う業者も存在しているようです。

代表的な嘘は「任意売却をすれば債務がゼロになる」というものです。そもそも、不動産を売却して債務がゼロになるなら苦労しません。なぜならば、住宅ローンを滞納するまでもなく、不動産を売却してローンを完済していれば問題は発生しないからです。

但し、不動産価格を過小に見積りすぎており、窮地に陥っていると錯覚している人も稀に存在しますから注意は必要です。例えば、どう考えても2,000万円以上で売却できる不動産の価値を1,200万円程度が相場だと勘違いしている人もいるのです。なぜそのようなことが発生するのかといえば、不動産価格はプロがしっかり査定しないと正確な価格は算出できないにも関わらず、インターネットで似たような物件を少し調べた程度で満足してしまうからです。

そのため、もしも不動産価格をしっかり調べたければ、信用できる不動産業者を見つけるか、複数の不動産業者に同時に査定をするなどの手間を省いてはいけません。

なお、不動産価格を効率よく調べる方法は、以下の記事をご覧下さい。

また、「任意売却を絶対成功させる」というのも明らかな嘘です。なぜならば、任意売却を認めるか決めるのは債権者だからです。

代表的な嘘の次は、代表的な誇大表現を紹介します。

代表的な誇大表現は「引越し費用を○○万円の支払いを約束する」というものです。引越し費用をいくらにするか最終的に決めるのは、債権者であり任意売却業者ではありません。

また、「絶対に任意売却を成功させてみせますよ」とか「絶対に競売取り下げますよ」というのも誇大表現です。繰り返しになりますが、任意売却は債権者の都合で成立させることが難しい場合もあるからです。

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誠実な印象をもてるか(5)

「どうにも胡散臭い」、「調子のいいことばかりしかいわない」という業者とは絶対に付き合ってはいけません。

任意売却においては、依頼者が感じる第一印象は大事にすべきです。

なぜならば、債権者は「お堅い」業種の人達であり、不誠実な態度や行動をもっとも嫌うからです。

依頼者の立場からみて、誠実さを感じないのであれば債権者の目からみても良い印象はもたれないでしょう。

通常、任意売却の相談の最初のアプローチは電話をすることだと思います。最初の電話対応で、任意売却業者の姿勢がある程度わかると思います。不親切な対応であれば、直ぐに電話を切ってしまいましょう。

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任意売却ありきで対応しないか(6)

任意売却の相談をすれば、任意売却ありきで話をすすめるのが筋だと思うかもしれません。

しかし、借金問題の相談は一筋縄でいかないから難しいのです。そもそも任意売却をすべきでないのに、任意売却しか解決策がないと思い込んでいる人も存在します。

例えば、不動産価格を過小に見積っているため債務超過だと勘違いしていたり、住宅ローンを支払えるにも関わらず安易に任意売却の選択肢を選ぶケースも存在します。

そのため、任意売却の相談時に、任意売却ありきの解決策を提示する業者には注意したほうが良いと思います。任意売却したほうがよいかというところから解決策を丁寧に考えてくれる業者を選びましょう

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専任媒介契約を急かさないか(7)

任意売却は宅地建物取引主任者を擁する不動産業者しか取り扱えません。

つまり、不動産業者は基本的に家が売買されなければ売上が見込めません。

そのため、機会損失を防ぐために不動産を売買する方向に話を進めたがるのです。自社の利益を最優先する業者であれば、依頼者を囲うために「専属専任媒介契約」を結ばせようとするのも不思議ではありません。

専属専任媒介契約を結んでしまうと、不動産売買は専属専任媒介契約を結んだ業者を無視して進めることはできません。つまり、不動産業者側の立場からすれば、不動産を売買できれば利益が確実に発生するため、専属専任媒介契約(もしくは専任媒介契約)を結ぶことを一つの目標にします。専属専任媒介契約を結んだ時点で報酬は発生しませんが、前向きに不動産売買に取り組んでもらうために報酬(仲介手数料)をお約束している状態です。

もちろん、専属専任媒介契約を結んだ後に解約することは認められています。しかし、依頼者側の都合で契約解除する場合には、専属専任媒介契約を結んだ日から、解除した日までに必要になった広告費などの実費を不動産業者から請求されるのが一般的です。

専属専任媒介契約を破棄したくなるような業者であれば、広告宣伝もろくにしていないので実損はないかもしれませんが、そのような業者に限ってしつこく実費を請求してくることは十分に考えられます。納得いかなければ、明細の提出を依頼したり、宅建協会に相談しても良いかもしれませんが、任意売却の手続きはとにかく時間との勝負ですから、無駄な時間を浪費している場合ではありません。

少なくとも、本記事でお伝えしているチェックポイント全てをクリアした業者だと判断できなければ、納得できる業者が見つかるまで妥協してはいけません。

なお、債権者との交渉窓口を一本化するために、債権者側が専任媒介契約を求めるのが一般的です。しかし、債権者の都合によっては、仲介契約の中でもっとも制限がゆるい「一般媒介」契約を希望する場合もあります。もしも、債権者と一度も交渉をしていないにも関わらず、専属専任媒介契約にこだわる業者であれば、専属専任媒介契約を結ぶ時期を後倒しにしてもよいか提案してみるのも良いでしょう。

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任意売却の料金が明示されているか(8)

良心的な不動産業者であれば仲介手数料のみで任意売却に対応してもらえることがほとんどです。また、仲介手数料は任意売却が成立した場合の配分金の一部として支払われます。つまり、依頼者の手持ちの資金から支払う必要はありません。任意売却では、依頼者の負担が小さいのが魅力の一つであることを忘れてはいけません。

しかし、任意売却の専門業者と宣伝する業者は、不動産業者だけではありません。弁護士、行政書士、司法書士、任意売却コンサルタントなど様々です。そのような業者の場合、相談料、広告費、紹介料、交渉料など様々な名目で費用を請求されることが予想できます。

少なくとも、料金体系を最初から明示する業者であることが最低限の上限です。いずれにせよ、仲介手数料以外の費用を請求する業者は怪しいのでオススメできません。

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成約実績があるか(9)

任意売却をどれだけ成立させた実績があるか質問してみましょう。

「相談件数」ではなく「任意売却を成立させた実績」を重視しましょう。何件以上の実績があれば信用できるできないの線引きを引くことは難しいです。少なくとも、自社の実績が立派であれば、実績を隠しだてする必要性はありませんから、堂々と実績を教えてくれる業者を選びましょう。

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アフターフォロー体制(10)

任意売却で自宅が売れても、債務が残る人が多いと思います。

実は、残った債務を圧縮する個人再生を任意売却と併用すれば、さらに生活再建への見通しが立てやすくなります。

しかし、債務整理は不動産業者ではなく基本的には弁護士に相談するのが無難です。司法書士も取り扱える業務ですが、司法書士では取り扱える債務額に制限があるので弁護士に相談するのがオススメです。

任意売却の専門業者では、アフターフォローも充実している業者は多くはありません。

しかし、せっかく任意業者を選定するのであれば、任意売却だけでなく「債務を整理して生活再建するまでを面倒を見る」という心構えの業者に依頼すると心配が少なくなると思います。

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金融機関が選んだ業者(11)

金融機関が推薦した任意売却業者を信用してはいけません。

金融機関が推薦した任意売却業者でも不動産価格を高く売却してくれるでしょう。金融機関も債務者も、なるべく高く不動産を売却して債務を減らしたい(債権を回収したい)と考えるのは当然です。

問題は任意売却後の処理が問題になります。債権者としては、不動産を売却すると担保が消えてしまうのでなんとか強制執行できる状況を作り出したいわけです。そのために、金融機関は公正証書を作成したいと考えます。

公正証書とは、裁判判決とほぼ同様の効力をもつ書類のことです。公正役場という役場に行き、法務大臣に任命された公証人に依頼すれば作成できます。公正証書があれば、債務者が残債務を支払わない場合、直ちに債務者の財産に強制執行をかけることができます。

なるべく多くの債権を回収したい金融機関の気持ちはわかりますが、公正証書の作成は債務者にとっては圧倒的に不利な条件です。公正証書を作成するということは、新たな担保をとられたということと等しいです。

状況を少しでも良くしようと思って依頼した任意売却にも関わらず、安易に銀行が描いたシナリオ通りに行動してしまっては、むしろ状況を悪くしますので注意してください。

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任意売却の無料相談(12)

任意売却を成功に導くためには、実力のある任意売却業者の助けが絶対に必要です。

しかし残念ながら、信頼できる業者を選ぶ方法は確立されていません。

絶対に手術を失敗しない医師、裁判で負け知らずの弁護士を探すことが難しいのと同様に、信頼できる任意売却業者を探し当てるのも難しいのが実情です。

任意売却業者の実力に問題がなくても、タイミングよく不動産の買い手が見つからなければ任意売却を成功させることができないので「運」の要素があることも忘れてはいけません。

しかし、信頼できる任意売却業者を1社だけ紹介して欲しいといわれたら以下の業者をおすすめします。

任意売却が可能か無料で診断してくれます。また、任意売却の相談は無料なので安心です。

任意売却で疑問に思うことは根掘り葉掘り質問して、不安を解消するには都合が良いサービスだと思います。

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