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専任媒介契約を結んで本当に大丈夫?信頼できる仲介業者の見つけ方

専任媒介契約を結んで本当に大丈夫?信頼できる仲介業者の見つけ方

不動産の売却を仲介業者に依頼する場合、媒介契約を求められます。

不動産仲介業者の助けがなければ家を売却することが難しいことは理解していても、詳しく理解しておかないと契約には抵抗があるでしょう。

実は不動産仲介業者との契約形態は、以下の3種類あります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

不動産業者にどこまで任せるかによって、どの契約形態がベストなのか決まります。

そこで本記事では、媒介契約の特徴について詳しく解説していきます。


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媒介契約を結ぶ前に知っておくべき事

  1. 媒介契約とは?
  2. 媒介契約の特徴
  3. どの媒介契約がいいのか?
  4. 不動産業者が専任媒介契約にこだわる理由
  5. 信頼できる業者の見つけ方
  6. 媒介契約書で確認すべきポイント

媒介契約とは?(1)

不動産取引は高額な商取引です。関係者の責任範囲や報酬を明確にしておく必要があります。

後になって不動産の売値や仲介手数料に認識祖語があっては、トラブルの元になります。

そのため、売主から正式に依頼を受けた場合、仲介業者は依頼者と必ず媒介契約を結ばなければいけないと宅地建物取引業法第34条の2で定められています。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
【引用:宅地建物取引業法第34条の2】

媒介契約を結ばない業者は悪質業者と考えて良いですし、売主としても媒介契約を結ばない不動産業者に行動を制限されることもありません。

逆に言えば、媒介契約を結ばないと不動産仲介業者に前向きに活動してもらえない恐れもあります。

また、媒介契約といってもその種類は「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類あります。そして、通常、不動産業者が提案してくるのは「専任媒介契約」というものです。果たして、不動産仲介業者の言われるがままに専任媒介契約を締結してよいものなのでしょうか?

ここからは、媒介契約の種類・特徴について紹介していきます。

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媒介契約の特徴(2)

不動産 媒介契約

上図は、媒介契約の種類毎に特徴を整理したものになります。

それぞれの媒介契約の特徴を簡単に説明していきます。

  1. 専属専任媒介契約とは?
  2. 専任媒介契約とは?
  3. 一般媒介契約とは?

専属専任媒介契約とは?(2-1)

専属専任媒介契約は、媒介契約の中で売主・仲介業者お互いにとって、もっとも制限が強い契約です。

売主側の立場から見れば「不動産売買における連絡窓口を完全に一本化し、他の仲介業者には依頼しないし、自力で探すこともしません」という宣言に等しいです。

もしも、他社仲介業者の斡旋を受けたり、買主を自力で探したことで不動産売買が成立すれば、専属専任媒介契約を結んだ不動産業者に違約金を支払う必要があります。(自力で買主を探しても、専属専任媒介契約の業者を通して契約するれば問題なし)さらに、専属専任媒介契約を結んだ業者が、物件を販売するために投資した広告宣伝費などの費用を支払う必要があります。

一方で、不動産業者側も売主に対して、1週間に1回以上の状況報告をする義務が発生します。

売買契約に関する一切の事柄を専属媒介契約を結んだ不動産業者に信頼して任せなければいけなりリスクはあります。その一方で、自社を信頼してくれた売主の期待に応えようと、売買成立に向けて積極的に活動をしてくれることが期待できます。

専任媒介契約とは?(2-2)

専任媒介契約は、専属専任媒介契約とほとんど変わりません。

しかし、専任媒介契約では自力で探した買主と単独契約を結ぶことが可能です。但し、専任媒介契約の途中で契約を破棄をする場合には、諸経費(広告宣伝費)は補てんする必要があることに注意が必要です。

一方で、不動産業社側は、2週間に1回以上の状況報告をする義務が発生します。

一般媒介契約とは?(2-3)

一般媒介契約では、複数の仲介業者と媒介契約を結ぶことが許されています。

その一方で、媒介契約を結んだ不動産業者は依頼者への経過報告をする義務はありません。

いわば、依頼者と不動産業者がお互いにゆるくつながっただけの関係です。

なお、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があります。

明示型の一般媒介契約を結ぶ場合は、一般媒介契約を結ぶ業者1社1社に対して、媒介契約を結んだ不動産仲介業者の社名を開示する必要があります。非明示型では、開示する必要はありません。そして、明示型の一般媒介契約を結んだ場合で、社名を明示していない仲介業者との売買契約が成立した場合は、営業経費などを補てんする必要があります。

一般媒介契約は、売主側が複数の不動産業者に競争させたいと考える場合は一見有効な選択肢に思えます。しかし、八方美人になってしまうリスクもあります。そのため最悪の場合、どの不動産業者も積極的に売却活動に前向きにならないリスクがあります。

売却物件がお宝物件であるなど不動産業者からみて魅力的な要素があるか、自力で売主を探せる見込みがなければ、一般媒介契約で売買を成立させるのは難しいです。

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どの媒介契約がいいのか?(3)

どの媒介契約がいいか迷ったら、「専任媒介契約」を選ぶのが無難です。

なぜならば、売主側への制約も強過ぎず、不動産業者が前向きに取り組むことが期待できるからです。

不動産業社側としても、業社側が果たさなければいけない義務が強い専属専任媒介契約よりも、専任媒介契約を提案することが多いです。

但し、「売却するのが困難」、「早期に確実に売却したい」など売主側にとって不利な事情がある場合には、不動産仲介業者の強いバックアップを期待できる専属専任媒介契約を結ぶことも検討すべきです。

また、「お宝物件である」などの売主側にとって有利な事情がある場合には、複数の仲介業者を競わせた方が有利な条件で売買を成立させることが可能な場合もあります。

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不動産業者が専任媒介契約にこだわる理由(4)

ここからは、不動産業者が専任媒介契約にこだわる理由について詳しく紹介していきます。

不動産業者が専任媒介契約にこだわるのは、ズバリ利益のためです。

対象物件の販促をいくら頑張っても、最終的に売主が自力で買主を見つけて単独契約してしまったり、他の不動産業者が仲介してしまえば、それまで投資したお金が全て水の泡になります。

そのため、自社を経由せずに成立してしまった場合の投資分だけは最低限回収できるように、専任媒介契約を是が非でも結びたいのが不動産業者の本音です。

依頼者側としても前向きに不動産業者に仕事に取り組んでもらうためにも、専任媒介契約を結ぶことはメリットがあります。

実際に一般媒介契約を結んだ多くの不動産業者は、対象物件に積極的に関わろうとはしません。対象物件を店頭に掲示したり、不動産業者だけが利用・閲覧できるネットワークに情報を流すだけです。

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信頼できる業者の見つけ方(5)

専任媒介契約を結ぶのが良いとわかっていても、飛び込みで知り合った不動産業者と専任媒介契約を結ぶことには抵抗があるはずです。なぜならば、専任媒介契約を結んでしまったら他社の不動産業者と取引できなくなるからです。

では、信頼できる業者はどうやって見つけたらよいのでしょうか?

信頼できる業者を探す一番確実な方法は、物件を購入しそうなエリアに店舗を構える不動産業者を納得いくまで訪問することです。

そして、不動産業者の態度はもちろんのこと、不動産価格の見積もり価格を見極めることが重要です。

なぜならば、不動産仲介業者の多くは「売主」と「買主」の両方とお付き合いするのが仕事だからです。不動産業者の立場では、安くて質の高い不動産をなるべく高く売りたいと考えるのが合理的です。そのため、売主が知らないうちに不動産の見積もり価格が怪しまれない程度に安く見積もられてしまうリスクがあるのです。

実際に身なりがよく誠実そうで、ベテランとおぼしき不動産業者に「○○万円が相場です」と真顔で言われたら、「そんなものか」と思ってしまうのが一般的です。仮に納得できないと主張しても、物件の弱点をすぐさま指摘されて、説得されてしまうでしょう。

物件をあまりにも過大評価されたことが原因で、売却できないのも困りものです。しかし、売主の立場からすれば、なるべく高く不動産を売却してくれそうな業者、相場より低い値段で売却しようと画策しない業者と、専任媒介契約を結びたいと考えるのは当然です。

でも、不動産業者を一社一社訪問するのは確かに面倒です。

そこでおススメしたいのが、物件に興味がある不動産業者に一括で見積もりを依頼するという方法です。詳しくは、以下の記事を参照してください。

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媒介契約書で確認すべきポイント(6)

いざ媒介契約書を提携したい業者が見つかっても安心してはいけません。

高額な不動産取引では、契約書の内容を細かくチェックするのは基本中の基本です。

では、どんな点に注意すればよいでしょうか?

宅地建物取引業法第34条の2では、媒介契約書に記載すべき項目が定められています。

  1. 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
  2. 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
  3. 当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
  4. 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
  5. 当該宅地又は建物の第五項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
  6. 報酬に関する事項
  7. その他国土交通省令・内閣府令で定める事項

【引用:宅地建物取引業法第34条の2】

上記項目は全て重要ですが、特に赤文字箇所には要注意です。

口約束していた内容と認識祖語があれば絶対にサインしてはいけません。

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まとめ

不動産業者との仲介(媒介)契約について詳しく説明しました。

売主にとって信頼できる不動産業者を見つけるのは死活問題です。

納得のいく不動産業者を見つけるまで決して妥協してはいけません。

不動産業者を探すためにも、不動産売却・買い換えは余裕をもって取り組みましょう。

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